LMNP (Location meublée non professionnelle)

• Nature de l'activité

Pour considérer l’activité de location meublée comme une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux donc pas comme une simple location nue, le mobilier doit conférer au logement un minium d’habitabilité. La loi ALUR susmentionnée a été suivie de la publication d’un décret donnant la liste du mobilier minimum exigé (décret N°2015-981 du 31 juillet 2018).

Literie comportant couette et couverture
Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur ou congélateur ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température < -6°C
Vaisselle nécessaire à la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Tables et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

On peut en outre souligner que la jurisprudence considère qu’il faut que l’activité soit exercée de façon habituelle. La location ne doit donc pas être occasionnelle et la présence du mobilier doit être un élément essentiel du bail (certains juges analysent le niveau du loyer du bien meublé par rapport au loyer qui serait appliqué si le bien était loué nu pour identifier le caractère essentiel de la présence des meubles – CAA Bordeaux 12-3-2002 N°00-206).

L’administration a en outre indiqué que la circonstance que les meubles garnissant des appartements loués appartiennent à un tiers, et non au bailleur lui-même, ne suffit pas à priver les locataires de leur caractère de location en meublé (CE 10-7-1958 N°40789 : BIC-II-11045).

• Détention du bien par une ou plusieurs personne(s) physique(s)

Dans l’hypothèse de l’exercice en entreprise individuelle, le bien peut constituer un bien propre du contribuable, un bien indivis ou un bien commun, en fonction de son régime matrimonial.

S’il s’agit d’un bien propre, seul le propriétaire du bien sera connu du service des impôts comme loueur en nom propre. Il pourra alors relever du régime micro ou d’un régime réel d’imposition.

S’il s’agit d’un bien commun, il est possible de n’enregistrer qu’un seul des époux comme exploitant du bien. Il sera alors possible de relever du régime micro ou d’un régime réel d’imposition.

S’il s’agit d’un bien indivis, le régime micro ne sera pas envisageable et il conviendra alors d’appliquer de plein droit le régime réel d’imposition.

Bien souvent, l’intérêt de la location d’un bien immobilier en direct, même détenu en indivision, est d’éviter les lourdeurs juridiques liées à l’exploitation par l’intermédiaire d’une société. En revanche, cela peut se révéler être la solution la mieux adaptée à une acquisition en commun, ou peut encore permettre de faciliter la transmission du bien, notamment lorsque la société est constituée entre membres d’un même groupe familial.

• Le caractère professionnel ou non de l'activité de location meublé

Pendant de nombreuses années, l’activité était considérée comme exercée à titre professionnelle à partir du moment où le contribuable était inscrit au registre du commerce et qu’il réalisait plus de 23 000 € de recettes. Depuis le 1^er janvier 2009, ces critères ne sont plus suffisants puisqu’une troisième condition, rarement remplie, a été ajoutée.

La distinction entre une activité de location meublée exercée à titre professionnel ou non professionnel est fondamentale au regard de quatre conséquences principales :

L'imputation du déficit éventuellement réalisé
Les règles d'imposition des plus-values
Les cotisations sociales

L'imputation du déficit éventuellement réalisé

Le premier impact de la distinction susmentionnée ne concerne que la situation dans laquelle l’activité est déficitaire. En effet, l’article 156 du CGI précise que si l’activité est exercée à titre professionnel ; le déficit peut s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal. En revanche, lorsque l’activité n’est pas professionnelle, le déficit ne peut qu’être reporté sur les bénéfices des années suivantes.

En matière de location meublée non professionnelle, le déficit ne peut que s’imputer sur les bénéfices de l’activité de location meublée (et non pas d’autres bénéfices industriels et commerciaux) réalisés à titre non professionnel des 10 années suivantes.

Les règles d'imposition des plus-values

La seconde conséquence importante de la distinction entre activité professionnelle et non professionnelle concerne le régime fiscal des plus-values de cession des biens données en location meublée. En effet, si l’activité est exercée à titre non professionnel, ce sont les règles des plus-values des particuliers codifiées aux articles 150 U et suivants du CGI qui devront être appliquées.

Si en revanche, l’activité est exercée à titre professionnel, il conviendra de mettre en œuvre les dispositions du code général des impôts régissant les plus-values professionnelles.

L’exonération totale ou partielle prévue à l’article 151 septies du CGI pourra, le cas échéant, être appliquée…

• Rappel des critères habituellement retenus pour déterminer le caractère professionnel ou non d'une activité relevant des BIC

De façon générale, en dehors des spécificités de l’activité de location meublée, on détermine le caractère professionnel ou non de l’activité relevant des BIC lorsque :

Un des membres du foyer fiscal participe aux actes nécessaires à l’activité
Cette participation est personnelle, directe et continue
Pour que l’activité soit professionnelle, il convient donc de s’assurer que le contribuable exerce lui-même l’activité et de façon régulière. La jurisprudence est foisonnante en la matière. En matière de location meublée, les conditions à remplir sont totalement différentes. Il était toutefois important de rappeler ces critères habituellement remplis car ils pourront concerner certains clients, notamment ceux exerçant une activité para hôtelière qui on le rappelle, ne constitue pas une activité de location meublée. Contrairement aux éléments de distinction rappelés ci-dessus, les critères permettant de déterminer le caractère professionnel d’une activité de location meublée sont plus faciles à identifier.

En effet, l’article 155 IV 2 du CGI stipule « l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 »

Dans le cadre d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité à laquelle le Conseil Constitutionnel a répondu le 08/02/2018, la première de ces trois conditions a été validée. Le caractère professionnel de l’activité ne dépend donc désormais que des deux dernières conditions. La base BOFIP apporte des précisions sur les critères susmentionnés et prévoit des corrections à apporter au dernier critère en cas de début d’activité, de cessation d’activité et encore pour les contribuables qui avaient débuté leur activité de location meublée avant la réforme de 2009.

• En matière de cotisations sociales

L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 est venu modifier les critères d’assujettissement des revenus de location meublée aux cotisations sociales. En effet, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2012 était venue aligner les critères sociaux sur les critères fiscaux mais le législateur a souhaité freiner le développement des activités de location meublée à court terme, créant une concurrence très forte au secteur hôtelier.

Dès lors, depuis le 1^er janvier 2017, sont obligatoirement affiliés au RSI, les loueurs de meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an dès lors qu’ils remplissent une des conditions suivantes :

La location est destinée à une clientèle pour des séjours de courte durée, n’y élisant pas domicile,
Un des membres du foyer fiscal est immatriculé au RCS comme loueur en meublé professionnel.

Compte tenu de la censure du Conseil Constitutionnel quant à la condition d’immatriculation au RCS des loueurs en meublé professionnel (CF supra) il est fort probable que le code de la sécurité sociale soit adapté également.

Il convient donc d’adopter une double démarche auprès des clients loueurs de meublés : une première analyse doit être faite sur un plan fiscal. Si le client est professionnel au niveau fiscal, il le sera également en matière sociale (des difficultés sont actuellement rencontrées pour parvenir à s’inscrire à la sécurité sociale des indépendants sans être immatriculé au greffe).

En revanche, s’il est non professionnel au niveau fiscal, une seconde analyse devra être effectuée pour identifier la nature de ses locations (courte ou longue durée). Le niveau de chiffre d’affaires réalisé dans l’activité de courte durée déterminera ensuite le caractère professionnel ou non de la location meublée en matière sociale et les formalités à effectuer.

Si les recettes de courte durée sont inférieures à 23 000 € alors le client pourra rester non professionnel et donc échapper aux cotisations sociales (mais pas aux prélèvements sociaux). Si ses recettes de location de courte durée dépassent 23 000 € sans dépasser 70 000 €, il sera micro-entrepreneur et devra donc déclarer ses recettes sur le site internet correspondant à son statut. Il pourra en revanche opter pour un régime réel en matière sociale s’il le souhaite. Si ces recettes dépassent le seuil de 70 000 € alors il relèvera du régime réel de plein droit et devra effectuer des déclarations sociales auprès de la sécurité sociale des indépendants.

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